קיבלנו מאות שאלות על הצד הפיננסי של ניהול Airbnb או השכרה אחרת של נופש לטווח קצר. באופן ספציפי: האם אתה יכול לפרט את ההוצאות והעמלות שנוגסים מהרווח? האם יש עלויות נסתרות? איך בדיוק עובדים מיסי השכירות? ביטוח?! ACK!
בין אם האדם ששואל אותנו שקל לעשות אחד כזה בעצמו, או סתם סקרן (מדברים על כסף = אימוג'י פנים מתעניינים), אנחנו פורסים את הכל בתקווה שזה קצת מבטל את המסתורין, ויעזור לכל מי שעשוי להיות על הגדר בשאלה האם מדובר בהמולה צדדית בת קיימא או לא. למעשה, מאוד נהנינו ללמוד את הפרטים והחסרונות של הדברים האלה - אז זה כיף לחלוק את מה שלמדנו.
ברור שישנן הוצאות כמו רכישה, שיפוץ וריהוט של בית שתשתמשו בהשכרת נופש. עלויות ההקמה הגדולות והברורות הללו יהיו שונות לפי פרויקט (כמו גם תשלום המשכנתא שלך) - ולעזאזל, ייתכן שאתה מבקר ב-Airbnb בבית שלך, שכבר מלא ברהיטים - אז הפוסט הזה ממשיך בסדר, יש לי בית מוכן להשכרה, מה עכשיו? נקודה, ומכסה את עלויות התפעול השוטפות שעלולות להיגרם לך משנה לשנה.
הפשטת הסיפון
אנו חולקים מספרים אמיתיים מהניסיון שלנו איתך. רק בבקשה אל תקח אותם כחזות את העלויות שלך, אשר כמובן ישתנו. זה גם צריך להזכיר לאנשים שהדופלקס הוא בניין אחד, אבל מדובר בשתי יחידות השכרה נפרדות (בסך הכל 6 חדרי שינה, 6 חדרי רחצה, 2 מטבחים, 2 סלונים, 2 חדרי כביסה, 2 חצרות אחוריות וכו'). אז אם יש לך רק השכרה אחת ו/או שטח קטן יותר, המספרים האלה עשויים להיות גבוהים בהרבה מכל אחד שתצטרכי.
כלי עזר
קיומם של כלי עזר כנראה לא מפתיע אף אחד, אבל כמה הם באמת עולים יכולים לתפוס אותך לא מודאג אם לא תעשה את החשבון ותסתכל על השנה כולה. שלא כמו שכירות טיפוסית לטווח ארוך שבה השוכר שלך עשוי להיות אחראי על חלק מהשירותים או כולם מדי חודש, בעולם השכרת הנופש, אתה בדרך כלל משלם על כולם. בדופלקס, אנו משלמים עבור השירותים הבאים:
- מים וביוב
- חַשְׁמַל
- איסוף אשפה
- מרשתת
- שירותי טלוויזיה / סטרימינג (אנו מספקים את Sling ו-Netflix)
עבור אנשים אחרים הרשימה עשויה לכלול גם גז, נפט או פרופאן (בהתאם למקור החום שלך) ואפילו דמי חניה או HOA.
השירותים שלנו משולבים עבור שני הצדדים של הדופלקס עולה כ-5,200 דולר לשנה , בהתבסס על 12 החודשים האחרונים. הדבר הכי חשוב לחשוב עליו הוא ששירותים לא נעלמים כשהבית לא מושכר (מה שיכול להיות חשוב מאוד אם אתה שוכר איפשהו עונתי). חשבונות החשמל והמים שלנו יורדים מעט כאשר יש שימוש נמוך יותר בעונת החוץ, אבל יש עמלות מינימום שמחזיקות אותם בסביבות 0 לחודש.
בדקנו להשהות חלק מהשירותים הדופלקסים שלנו (כמו אינטרנט או איסוף אשפה) בחודשי החורף הפנויים, אבל רבים מגיעים עם עמלת חיבור מחדש כבדה שמבטלת כל חיסכון פוטנציאלי. אנחנו מסוגלים להשהות חלק מההרשמות שלנו לטלוויזיה בסטרימינג (Netflix & Sling) כשידענו שהמקום יהיה ריק למשך חודש מוצק מחוץ לעונה, וזה היה נחמד. (רק אל תשכחו להפעיל אותם מחדש בזמן לאורח הבא!).
טיפוח דשא / ניהול נכסים
אם אי פעם שכרתם בית נופש, כנראה שאתם רגילים לראות דמי ניקיון בחשבון שלכם. זה בדרך כלל העלות של מישהו לנקות את הבית לאחר השהות שלך כדי שיהיה מוכן לאורחים הבאים (זה כולל כביסה, סידר מיטות מחדש, פריקת כלים וכו' וכו'). אנו גובים דמי ניקיון של 0 לשהייה כי זה בדיוק מה שהמנקה שלנו גובה מאיתנו. אז העלות הזו היא כביסה כוללת מצדנו. אפס דולר בילה שנה חוץ מטיפ לחג ;)
אבל מחוץ לדמי הניקיון, ייתכן שיש לך עלויות תחזוקה רגילות אחרות כדי לשמור אותו מוכן עבור כל אורח. זה יכול להיות דברים כמו טיפול במדשאה, שירות בריכה או ג'קוזי, או אפילו נושבת שלג אם אתם מארחים ביעד חורפי. אנו משלמים לחברת גינון מקומית קטנה כדי לכסח את החצרות ולפוצץ את השטחים החיצוניים של הדופלקס בלוח זמנים עקבי ואמין. זו לא עלות כל השנה למרבה המזל (שום דבר לא קורה בחודשי החורף) אבל מכיוון שהם מגיעים בתדירות גבוהה יותר במהלך האביב והקיץ כשהכל גדל בטירוף, זה מסתכם בכ-800$ לשנה .
אני זוכר בהשכרה האחרונה שלנו בפלורידה, היה איש בריכה וצוות דשא נפרד שהגיע בזמן שהיינו שם. גם לא עלויות שהוא העביר ישירות אלינו כשהזמנו, אז הן יצאו מרווח השכירות שלו.
עיטור קיר לאמבטיה
הוצאה אפשרית נוספת תהיה אם תבחר לשכור או להסתמך על שירות ניהול נכסים או ניהול השכרות מקצועי. הם יכולים להוריד הרבה מהכתפיים שלך (טיפול בהזמנות, ניקיון ובעיות שצצות), אבל הם בדרך כלל גובים אחוז מכל הזמנה. בקייפ צ'ארלס, נראה שהשיעור הוא כ-20%, אבל המספר הזה עשוי להשתנות בהתאם לאזור שלך ולשירותים בדיוק שהם מציעים.
חידוש מלאי של חומרים מתכלים
מכיוון שאנו בוחרים לספק פריטים מתכלים לאורחים שלנו, לא רק קנינו את המאחסן הראשוני, אנחנו גם צריכים למלא הכל כשהוא הולך ואוזל. להלן רשימה של מה שאנו מספקים:
- נייר טואלט (אנו מספקים 6 גלילים לכל צד של הדופלקס)
- מגבות נייר (גליל אחד בכל מטבח)
- מפיות (ערימה מהן בקערה בכל חדר אוכל)
- רקמות (קופסה אחת לכל חדר אמבטיה - אנחנו לא מחליפים אותן בכל שבוע, לפי הצורך)
- ספוגים (ספוג חדש אחד בכל מטבח)
- שקיות אשפה (2 בכל מטבח ובכל חדרי הרחצה)
- שקיות אחסון פחונייל וזיפלוק בגדלים שונים
- שמפו, מרכך, סבון ידיים ושטיפת גוף
- חומר ניקוי כביסה, מרכך כביסה ומסיר כתמים
- מלח ופלפל ושמן זית לבישול
- שאריות קפה, שקיות תה וחבילות סוכר
בכל פעם שאנו משתפים את מה שאנו מספקים לאורחים שלנו אנו שומעים מאנשים שאומרים אנחנו עושים את כל אלה גם! ואחרים שאומרים מה?! אף אחד לא מספק את הדברים האלה כאן! הניחוש הטוב ביותר שלי הוא שזה משתנה לפי אזור, אבל דירות נופש רבות אחרות בקייפ צ'ארלס מספקות גם פריטים דומים. בסופו של יום, אם זה עוזר לאורחים שלנו להרגיש בבית, אנחנו שמחים לקבל את זה בהישג יד.
הכל נאמר, הוצאנו 0 על הפריטים האלה למעלה השנה. שוב, אולי זה בכלל לא פריט שורה גדול באזור שלך - אבל זה חכם להבין מה אתה מתכנן שיהיה זמין, וכמה אתה חושב שזה יהיה כדי לחדש דברים במהלך השנה.
מצעים ומגבות נוספים
זה אולי משהו ספציפי לאופן פעולת המנקה שלנו, אבל היא המליצה לנו בתחילת הקיץ לשמור סט שלם נוסף של מצעים ומגבות בהישג יד, כך אם הכביסה אי פעם לא תסתיים בזמן או אם היה כתם שהצריכה טיפול ארוך יותר, היא עדיין יכולה להשאיר את האורחים הבאים שלנו עם כל מה שהם צריכים. אז עבורנו זה אומר לקנות:
- 8 מגבות נוספות
- 6 מגבות חוף נוספות
- 12 מגבות ומגבות נוספות
- סט נוסף אחד של סדינים קווין וכיסוי ותוספת של שמיכת פוך מלכותית (הטלנו את הקוביות שלא סביר ששתי מיטות המלכה יהיו מוכתמות)
- 2 סטים נוספים של סדינים תאומים ו-2 שמיכות תאומים
למעשה אתה צריך להכפיל את המספרים האלה כי עשינו את זה PER SIDE. תודה לאל על הארון של הבעלים הנעול, שבו החבאנו את הדברים הנוספים בפחים.
להפשיט ולהצמיד ארונות
מעולם לא הסתמכנו על א לְהַשְׁלִים סט נוסף, אבל כן טבלנו ותפסנו חילוף אחד או שניים יותר מפעם אחת, אז אנחנו בהחלט שמחים שהיו לנו אותם (שני כיסויי השמיכה הנוספים במיוחד!). מלאי נוסף זה של מצעים ומגבות עלה לנו מעל 400 דולר לכל צד (בסך הכל 800$) . נאלצנו גם להחליף כמה מגבות במהלך החודשים האחרונים (אנחנו מרגישים ברי מזל, זה כל מה שהיינו צריכים להחליף!) אז או לתפוס תוספות מבעוד מועד או להפריש תקציב קטן להחלפת פריטים אקראיים כפי שאתה הולך זה כנראה רעיון חכם.
ביטוח ומיסים
עכשיו אנחנו מגיעים לדברים המהנים (הא!). נתחיל קודם בביטוח.
אני מקווה שלא יפתיע אותך שהנכס שלך צריך להיות עליו ביטוח, אבל מצאנו שביטוח הדופלקס הוא קצת עקומת למידה. אבל יצאנו מהצד השני! גורמי הביטוח המסבכים של הדופלקס שלנו הם: 1) העובדה שמדובר בהשכרת נופש לטווח קצר, אשר מטופלת בצורה שונה ממגורים במשרה מלאה ו-2) זה ליד המים (מו מים, בעיות מו – לפחות זה מה אומרים אנשי הביטוח). שני הגורמים הללו הביאו לכך שהיו לנו אפשרויות מוגבלות, אבל בסופו של דבר קיבלנו שלוש מדיניות שפועלות יחד כדי לתת לנו שקט נפשי.
- פוליסת ביטוח נכס להשכרה לנופש: זה דומה לפוליסה של בעל הבית שאולי יש לך בבית המגורים הראשי שלך. רק ודא שכל מה שאתה מקבל מכסה השכרות לטווח קצר.
- פוליסת אחריות נוספת: זו הומלצה על ידי כמה חברים שיש להם גם דירות להשכרה, ומספקת כיסוי נוסף לכל תאונות אפשריות, פציעות וכו'.
- מדיניות שיטפונות: מבחינה טכנית אנחנו לא במישור שיטפונות, אבל רוב התושבים רואים בכך חכם בקייפ צ'ארלס.
אנחנו לא צריכים אף אחת משתי הפוליסות האחרונות עבור המגורים הראשיים שלנו כאן בריצ'מונד, אבל אם אתה משכיר את המגורים הראשיים או המשני שלך במשרה חלקית, אולי תרצה להתייעץ עם מומחה כדי לוודא שאתה מספיק מכוסה בפוליסה הקיימת שלך. פוליסות סטנדרטיות רבות של בעלי בתים עשויות שלא להספיק אם הנזק או התקרית מתרחשים בזמן ששוכר לטווח קצר תופס את הבית שלך.
אם חשבת שביטוח זה כיף, ילד אתה תאהב מסים! מיסים הם החלק שהרגשנו שאנחנו יודעים הכי פחות על להיכנס לזה, אבל זה די פשוט להבין. אז קח את זה בתור הכוונה שלך כדי לחקור מה עומד לשלם בכל עיר או עיר שבה אתה מפעיל את ההשכרה שלך (התקשר למשרד הממשל המקומי שלך, בדוק את האתר שלהם, או שאל מארחים אחרים באזור שלך). אבל גם בבקשה דעו שאם זה מרגיש מסובך, כל מי שדיברנו איתו במשרדי הממשלה השונים שלנו היה מאוד שמח לעזור (הם כנראה התלהבו שניסינו לשלם את המיסים שלנו - הא!) ותוך שבוע או שבועיים הבנו. ממנו.
עבור הדופלקס אנו משלמים את הסכום הבא:
- מס רכוש שנתי במחוז
- ארנונה שנתית לעיר
- מס תפוסה חולף של מחוז (מס על הכנסה מדמי נופש ספציפית)
- מס תפוסה ארעית חודשי בעיר
- מס מכירות מדינתי ומקומי חודשי
הארנונה שגובים שני היישובים בהם נמצא הדופלקס (שני הפריטים הראשונים המפורטים לעיל) מבוססים על הבית עצמו, ולא על כמה או כמה אנחנו משכירים אותו. אבל האחרים הם אחוזים ממה שאנחנו מרוויחים מהכנסות השכירות שלנו ועלינו לחשב ולהגיש עבורם ניירת על בסיס חודשי או רבעוני (אם כי כעת Airbnb מבצעת את מס המכירה באופן אוטומטי בווירג'יניה כאשר אורחים עושים צ'ק-אאוט באתר שלהם - אבל הכל בקיץ נאלצנו להוציא אותו מתשלומי Airbnb שלנו באופן ידני).
אולי יתמזל מזלכם והעיר שלכם לא תגבה מס תפוסה חולף, אבל בסופו של דבר יגבו לכם פעמיים כמונו: פעם אחת מהעיר, ואז שוב מהמחוז. אני מרגיש כאילו אני כל הזמן אומר להשתנות מאוד בפוסט הזה, אבל מיסים באמת עושים את זה גם כן. לדוגמה, לאבא שלי יש שכירות במדינה אחרת והוא משלם מס תפוסה חולף של 3%, בעוד שלנו הוא 6% בקייפ צ'ארלס. בין שני מיסי התפוסה הזמניים ומס המכירה, כ-11% מכל הזמנה שהייתה לנו הקיץ הלך למדינה, למחוז ולעיר בצורה של מיסים. קחו בחשבון שזה לא כולל ארנונה.
אז עבור הדופלקס, המסים והביטוח המשולבים שלנו לשנה זו היו כ-,400 . סיפור ארוך - אתה בהחלט צריך לדעת את אחריות המס כשאתה שוקל את כדאיות ההשכרה שלך, כי הם בהחלט יכולים להשפיע על הרווח שלך.
עמלת מארח Airbnb
אם אתה מפעיל את ההשכרה שלך דרך אתר כמו Airbnb, VRBO או HomeAway, זכור שהם גם מורידים את מחיר ההשכרה הלילי שלך. כאורח אתה כנראה רגיל לשלם עמלה שמתווספת על סך התעריף הלילי, אבל מאחורי הקלעים Airbnb מנכה גם עמלה של 3% מתעריף הלילה לפני שהם משלמים למארח. אז אני מניח שהאורח או המארח לא באמת מקבלים את המחיר הלילי הרשום. הא! אנחנו לא ממש כוללים את העמלה של 3% בחישובי עלות התפעול שלנו (או סך הכל בסוף הפוסט הזה), כי זה כסף שאנחנו אף פעם לא רואים. אז רק זכור שכאשר אתה מגדיר את התעריף הלילי שלך, חלק מזה יעבור לכל אתר השכרה שתבחר.
שואלים אותנו מדוע בחרנו ב-Airbnb על פני דירות נופש אחרות כמו VRBO או HomeAway, והתשובה היא רק שסקרנו כמה חברים עם דירות נופש וכולם הכי אהבו את הממשק הזה. אז הלכנו על זה. עד כה אנחנו מאוד אוהבים את זה. שקלנו לרשום את הדופלקס במספר אתרים אבל שמענו שיכול להיות קשה להימנע מתאריכי הזמנה כפולים כאשר אתה מפעיל מספר יומנים על פני פלטפורמות שונות.
לבן שמנת
עלויות שונות
ולמרות שניסינו להיות סופר יסודיים בפוסט הזה, אנחנו לא יכולים לחזות את כל מה שאתה עלול להיתקל בו בדרך. השנה, כנראה הוצאנו בסביבות 750 $ בפריטים שונים. לשמחתנו שום דבר מטורף לא קרה (לא היינו צריכים להחליף מערכת HVAC או משהו כזה) אבל דוגמה קטנטנה אחת היא שלמדנו שגם המדינה והעיר גובות תשלום קטן עבור רישיון עסק שנתי (ומבצעים בדיקת שכירות שנתית כדי לוודא שאנחנו עדיין עומדים בקוד בכל שנה) אז זו הייתה הוצאה קטנה לא מתוכננת שהפתיעה אותנו - אבל עכשיו, כשהתרגלנו לזה ויודעים מה לעשות, זה קל.
יש כמובן עלויות כמו החלפת דברים שנשברים, תשלום לאיש תחזוקה שיתקן מכשיר לא תקין, או אפילו הוספה/שינוי של אבזור מסוים בבית. דוגמה קונקרטית לכך היא שהוצאנו 250 דולר באמצע הקיץ כדי להוסיף וילונות האפלה לשני חדרי השינה הקדמיים בדופלקס, לאחר שכמה אורחים ציינו שהתבהר מאוד שם מוקדם בבוקר. אז למרות שזה עשוי להפריע לתקציב שלך, זה הכל חלק מהכיף ומההרפתקה שבניסיון לספק חוויה מדהימה לאנשים שמתארחים בבית שלך. אם כבר מדברים על זה…
אנחנו גם בוחרים להשאיר לשוכרים שלנו מתנת קבלת פנים קטנה כשהם מגיעים. זהו פתק בכתב יד עם כרטיס מתנה לקבלת גלידה או מזכרת באחת החנויות המקומיות בעיר, יחד עם גלויה חותמת מראש. שוב, זה בהחלט לא עלות שאתה צריך לשאת, אבל אנחנו שמחים לעשות את זה בתקווה שהאורחים שלנו ייהנו מהשהייה שלהם ופוקדים כמה מהעסקים המקומיים הגדולים - ונראה שהאורחים שלנו מאוד אוהבים את זה גם. מי לא אוהב גלידה?!
בואו נעטוף את הגור הזה. אני אחסוך מכם קצת גלילה ואסכם את כל המתמטיקה למעלה. שילוב של כל העלויות שפרסמנו זה עתה, מדובר בכ-21,750 דולר בהוצאות תפעול שנתיות לדופלקס השנה. שוב, זה עבור שתי יחידות השכרה נפרדות, אז סביר להניח שזה גבוה יותר מהשכרה בודדת או קטנה יותר. אבל הנקודה שלנו היא פחות על המספר הכולל ויותר על מגוון העלויות בדרך. אז אם אתם שוקלים להקים Airbnb, אני מקווה שהפוסט הזה הוא נקודת זינוק להבנת עלויות התפעול שלכם בקטגוריות שרשמתי כאן.
ולמרות שהמספר הזה שלמעלה מרגיש כמו הרבה, אנחנו מרגישים ברי מזל שהצלחנו להזמין מספיק לילות ב-2019 כדי שעדיין ירוויחו אחרי שהכל נאמר ונעשה (high five, מישהו?!). האם אנחנו עומדים לצאת מהמינוס בכל עלויות הבנייה והריהוט שלנו בקרוב? לא! אבל לפחות אנחנו בדרך, והיינו צריכים ללמוד הרבה וליהנות הרבה בתהליך.
